贷款买房不划算？这些省钱攻略银行人员不会告诉你

在中国只要结婚，都需要提到买房的问题，哪怕你要孤独终老一生，还是要有一个不用每个月被“包租婆”催债的房子。

房子对中国人不管是刚需还是投资，都是避不开的一个民生话题。那么如何贷款买房才能经济实惠，这是购房者十分在意的问题。

在中国通常有4种购房方式，分别为全额买房、商业贷款、组合贷款、公积金贷款。

全额买房那就是土豪了，要么是家底很厚或者全款投资炒房了，而绝大多数人都会选择贷款买房，那么后面这3种方式，会依据每个人的工作环境、经济收入、个人能力等来进行分别选择。

那么问题来了，如何贷款才能更省钱呢？

全款购房

比如你要买一套50万元的房子，首付20%（目前支持两成首付的城市不多，以三成为主），你需要先准备10万元的首付，剩下的40万元向银行贷款。

假定贷款30年，目前商贷利率4.95%，那么30年后你总共还给银行的是764246元（其中本金40万，利息364246元）。

一看这个数字很多人直呼银行真狠，还款总额都是贷款的2倍了，利息都和买房的钱差不多了，然后就把能拿出的钱都付了。

其实你忽略了个问题：钱是在贬值的，同样房贷利息也在一直贬值，我们可以换个思维把它想成贬值费，贬值费的利率设定为4.95%。

只要除首付外那部分购房资金超过4.95%的年化收益，那么贷款就完全是划算的！

现在市面上很多金融服务都是5-6%的收益率，完全可以拿来做投资，用来还贷款，而且还会有剩余。

如果将除首付外余下的40万拿去做理财，年化收益率为8%。40万元存30年，年化收益8%，每月可以取出2935元，累计本息可以取得1056620元，1056620-764246=292374，你还多赚了近30万。

公积金贷款购房

公积金贷款买房有较大的优惠，只要你上班的企业，给你连续缴纳6个月以上的公积金，你就可以用自己的公积金进行贷款买房了。

目前公积金买房没有首套房、二套房、N套房之分，也就是说只要把目前贷款的公积金购房贷款还清，就可以申请公积金贷款买下一套房了，公积金优惠继续享有。

最关键的是如果夫妻双方都有公积金，那么可以同时申请公积金贷款。

其中一方作为主贷款人，另一方为“参贷”，能在很大程度上利用好政策来减轻房贷压力，这种“大杀器”往往让更多的人选择公积金贷款买房。

商业贷款购房

商业贷款又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。

组合贷款购房

就是公积金贷款和商业贷款同时使用，一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用的，

如购买高档住宅，需要贷款50万元，而当地公积金管理中心规定公积金最多贷款40万元。这样的话，剩余的10万元将使用商业贷款，同时利息也不能享受公积金贷款的利息。

买房要注意的问题

1、提前还款方式

受银行限制选择缩短贷款年限，月还款额不变，这样一来比减少月还款额、贷款年限不变更能节省利息。

不过有的银行规定是，默认第二种方式，也就是利息高的那种。

要知道，银行是通过利息获利的，购房人利息交少了，会影响贷款银行收益，因此只能规定默认“减少月还款额、贷款年限不变”的方式限制购房人。

当然并不是所有银行都是这个规定，房贷政策具体到每个银行的话会有差异，而且缩短贷款年限也有弊端。

2、缩短贷款年限

缩短贷款年限需要重新签订贷款合同选择缩短贷款年限，提前还贷剩余部分也需要重新签订贷款合同。

举个例子，贷款100万，已经还了30万，还剩70万没还，想申请提前还贷20万，选择缩短贷款年限的话，在还款20万后，剩余50万贷款部分要与银行重新签订贷款合同，按照最新的房贷利率执行剩余贷款。

今年信贷政策收紧，不少热点城市利率优惠幅度骤减，以前利率是8．5折，现在变成9．5折甚至是基准利率。另外，银行还会重新评估借款人的个人资质，有的贷款人在还款期间出现过征信问题，这样会影响之后的还贷，没准还会提高贷款利率呢！

3、贷款收紧，理财收益升高，提前还款未必划算

去年以来，银行持续的宽松政策、加之投资渠道有限，大家不愿意把钱存在银行，于是房地产成为投资者的香饽饽。

大量资金涌向楼市，不断有买房人找银行贷款，银行的钱只出不进，贷款的人多，存钱的人少。

为了防止资金过度集中在楼市，银行贷款开始关闸限流，又是提高首付，又是提高贷款利率，为了鼓励大家存钱还渐渐提高理财收益，一些银行理财收益已经超过了5％。

如果当时贷款的时候享受了9折以下的利率优惠，现在与其提前还款，不如拿去做理财实在。

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