物业综合服务管理系统

  物业综合服务管理系统（wyglxt）

 一、项目概述

本项目是一套面向住宅小区的全方位物业管理平台，覆盖物业日常运营中的所有业务场景。系统采用前后端分离架构，包含管理端Web（物业工作人员使用）和用户端微信小程序（业主/租户使用）两个终端，实现数据互通、业务闭环。

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 二、技术架构

| 层次 | 技术选型 |

|------|---------|

| 后端 | Spring Boot 3.2.5 + MyBatis-Plus 3.5.5 + Flyway 10.10.0 |

| 数据库 | MySQL 8.0.33 + Redis（缓存/会话/分布式锁） |

| 认证 | JWT（JJWT 0.12.5）+ Spring Security + 微信 code2session |

| 管理端前端 | Vue 3.4 + Vite 5 + Element Plus 2.5 + Pinia |

| 小程序端 | uni-app（Vue3） + Pinia |

| 数据库表 | 90张表，53个Flyway迁移脚本（V1.0~V1.52） |

后端模块划分（12个Maven子模块）：

 

property-common      → 公共工具、异常、配置

property-auth        → 认证鉴权（JWT/Security/微信登录）

property-system      → 系统管理（用户/角色/菜单/字典/配置）

property-billing     → 收费管理（账单/计费/支付/退款）

property-workorder   → 工单管理（报修/派工/评价/超时预警）

property-access      → 门禁管理（访客/出入/装修）

property-asset       → 资产管理（物资/库存/供应商/合同）

property-community   → 小区管理（房屋/公告/邻里圈/二手/家政/宠物）

property-report      → 报表中心（仪表盘/导出）

property-integration → 第三方对接（设备厂商API/回调）

property-admin-api   → 管理端API聚合层（端口8080）

property-miniapp-api → 小程序API聚合层（端口8081）

 

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 三、功能模块详解

 1. 系统管理（T01~T06）

- RBAC权限体系：11个角色（超级管理员/物业管理员/客服/工程/保洁/保安/业委会/住宅业主/商铺租户/总部管理员/总部运营），支持菜单权限+按钮权限+数据范围权限

- 多小区管理：支持多项目（小区）数据隔离，总部可跨小区查看数据

- 认证登录：管理端账密登录 + 小程序微信授权登录，支持Token续期、登录限频、首次强制改密

- 系统配置：字典管理、轮播图管理、模块开关（按需启停功能）、文件上传、审计日志、登录日志

 2. 收费管理（T11~T13/T17）

- 计费引擎：支持三种计费模式——按面积（物业费）、按量（水/电费）、固定金额；支持批量生成账单、抄表导入、单户调整

- 账单生命周期：待缴→部分缴费→已缴→已退款；支持减免审批、退款审批

- 商铺租金：独立租金规则表，支持比例递增/固定金额递增计算器；合同管理（草稿→生效→到期→终止）；押金退款审批链

- 收费通用管理：线下收款登记自动销账、Excel对账导出、欠费台账催缴

- 金额存储：统一使用分（BIGINT），避免浮点精度问题

 3. 停车管理（T14）

- 停车场台账：多停车场管理，总车位实时扣减/释放

- 临时停车计费：阶梯计费、日封顶、夜间优惠、免费时长

- 月卡套餐：车牌绑定、有效期管理、自动续费

- 降级模式：API/离线双模式，断网时仍可登记出入

 4. 充电管理（T15）

- 充电站管理：支持汽车/电瓶车两种站点类型，桩数量实时管理

- 峰平谷电价：按时段差异化计费，含服务费、占位费

- 充电套餐：次卡/月卡/年卡，用户套餐余额扣减

- 充电订单：充电中→待支付→已支付→已取消

 5. 微信支付与收据（T16）

- 微信商户对接：统一下单、回调验签、幂等防重

- 密钥安全：API密钥使用AES-256-GCM加密存储，读取时解密，返回时脱敏

- 电子收据：模板JSON配置+变量占位符渲染，支持下载/截图分享

 6. 工单管理（T18）

- 工单全生命周期：提交→接单→派工→维修中→待确认→已完成→已评价；支持转派、关闭、取消

- 工单分类树：多级分类管理（水电维修/管道疏通/家电维修等）

- 超时预警：定时扫描超时工单，自动升级通知管理员

- 统计看板：按分类/按日期统计，超时列表

- 消息通知：6个消息模板覆盖工单全流程

- 工单增强：支持子工单（专派）、耗材登记、回访记录、留言沟通

 7. 小区管理（T09~T10/T29~T30）

- 房屋台账：楼栋→单元→房间三级结构，支持住宅/商铺/车库

- 房屋绑定：业主在线申请绑定房屋，物业审核通过后生效；支持邀请家人绑定

- 商铺档案：独立于住宅的商铺管理体系，承租人管理

- 邻里圈：类朋友圈社区功能，支持发帖/评论/点赞/举报/禁言/敏感词检测（DFA算法），先审后发/直接发布两种模式

- 二手置换/房源租售：业主发布二手物品/出租出售房源，含审核、举报、发布频次限制

- 家政预约：服务项目管理+在线预约订单

- 宠物登记：业主角色的宠物信息管理

- 消杀/水箱记录：物业定期消杀记录公示

- 快递通知：快递到达通知管理

- 车位台账：车位信息管理

 8. 公告与消息（T08/T26）

- 公告通知：支持通知/公告/紧急三种类型，置顶发布，已读追踪

- 社区活动：活动发布、报名管理、接收人群定向（业主/家属/租户/员工）

- 消息中心：站内消息+模板消息+推送开关，5个消息模板（缴费提醒/公告/活动/审核结果/系统通知）

 9. 资产管理（T25~T26）

- 物资耗材：物资档案、入库/出库/盘点/领用审批全流程

- 库存预警：定时扫描低于安全库存的物资，自动预警

- 供应商管理：供应商档案、合同到期预警

- 合同总台账：统一管理住宅/工程/维保/外包/广告五类合同，到期提醒

 10. 安保/工程/保洁（V1.43~V1.46）

- 访客管理：业主邀请/保安登记，生成临时二维码，核验出入

- 门禁出入记录：打卡时间、抓拍照片、门禁点位

- 装修报备：业主在线申请，物业审核，押金管理

- 设备台账：设备分类、维保状态、保养周期

- 设备巡检：巡检计划→巡检打卡（GPS+照片）→异常自动关联故障上报

- 故障上报：严重程度分级，处理闭环

- 巡逻巡更：任务分配→打卡记录→异常上报

- 保洁任务：派工→打卡→完工提交→验收

 11. 业委会（V1.47）

- 公共收益：广告位/停车费/场地租赁等收益登记与公示

- 资金账户：账户管理+收支流水

- 业主投票：发起投票→选项管理→一户一票→结果统计

- 诉求跟踪：投诉/建议/咨询/报修，催办、升级机制

 12. 总部视图与报表（T23/T24）

- 总部总览：跨小区数据汇总看板

- 跨小区报表：多小区对比分析

- 报表中心：自定义仪表盘+导出任务

- 安全审计：备份管理、降级开关

 13. 第三方对接（T20）

- 设备厂商集成：统一配置管理（API地址/密钥/签名方式/降级模式）

- 接口日志：API调用日志+回调日志完整记录

 14. 投诉建议（V1.38）

- 业主在线提交投诉/建议，含图片上传

- 物业审核处理闭环

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 四、核心设计特点

| 设计维度 | 方案 |

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| 数据隔离 | 所有业务表含 `project_id`，按小区隔离 |

| 幂等性 | 编号使用 Redis INCR + UNIQUE 索引双重保障 |

| 并发控制 | 关键操作使用 Redis 分布式锁 |

| 状态机 | 账单/工单/合同/停车/充电等均有严格状态流转校验 |

| 缓存策略 | 多级缓存（Redis），按业务设定不同TTL |

| 审计追踪 | @AuditLog 注解自动记录操作日志 |

| 金额精度 | 统一使用分（BIGINT），前端展示时转换 |

| 模块开关 | 功能模块可按小区灵活启停 |

| 角色×模块可见性 | 管理端按RBAC权限，小程序端按角色映射表（sys_role_module） |

| 数据库迁移 | Flyway 版本化管理，53个迁移脚本可追溯 |

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 五、数据库规模

- 总表数：90张

- 系统表：18张（用户/角色/菜单/权限/配置/日志等）

- 业务表：72张（覆盖收费/工单/停车/充电/社区/资产/安保/业委会等全部业务）

- 迁移脚本：V1.0~V1.52 共53个

- 整合初始化文件：`docs/all_in_one.sql`（约2630行，可重复执行）